So rechnet der Rechner für die Baufinanzierung
Zuerst ermittelt der Rechner deinen Finanzierungsbedarf: Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital = Darlehensbetrag. Die Kaufnebenkosten gibst du in Prozent des Kaufpreises ein. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls der Maklerprovision. Wie hoch sie sind, hängt vom Bundesland beziehungsweise Land und vom Kaufvertrag ab; prüfe die Sätze für dein Objekt und trag die Summe ein.
Baufinanzierungen sind fast immer Annuitätendarlehen. Die Monatsrate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung: Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12 ÷ 100. Sie bleibt während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner, und der Tilgungsanteil wächst.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, 10 % Nebenkosten (40.000 €), 80.000 € Eigenkapital. Das Darlehen beträgt 440.000 − 80.000 = 360.000,00 €. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung ist die Rate 360.000 × 5,5 % ÷ 12 = 1.650,00 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind noch 273.940,49 € offen; gezahlt hast du bis dahin 111.940,49 € Zinsen. Bliebe der Zins gleich, wäre das Darlehen nach 29 Jahre abbezahlt. Das ist die Voreinstellung im Rechner.
Warum die Restschuld nach der Zinsbindung so wichtig ist
Am Ende der Zinsbindung brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung, und niemand weiß heute, zu welchem Zins. Je höher die Restschuld, desto stärker trifft dich ein Zinsanstieg. Eine höhere Tilgung, mehr Eigenkapital oder eine längere Zinsbindung senken dieses Risiko. Wie stark die Tilgung wirkt, zeigt die Tabelle für das Beispiel mit 360.000 € Darlehen und 3,5 % Sollzins:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.350,00 € | 316.970,25 € | 43 Jahre und 1 Monat |
| 2 % | 1.500,00 € | 295.455,37 € | 34 Jahre und 6 Monate |
| 2 % | 1.650,00 € | 273.940,49 € | 29 Jahre |
| 3 % | 1.950,00 € | 230.910,74 € | 22 Jahre und 2 Monate |
| 4 % | 2.250,00 € | 187.880,99 € | 18 Jahre |
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Banken erwarten meist, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst, denn diese schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann. Jeder Euro Eigenkapital darüber hinaus senkt den Darlehensbetrag und verbessert häufig auch den Zins, weil der Beleihungsauslauf (Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zum Beleihungswert) sinkt. Der Rechner zeigt dir den Anteil des Darlehens am Kaufpreis als Orientierung. Wie viel Eigenkapital du für einen bestimmten Kaufpreis brauchst, rechnet der Eigenkapitalrechner aus.
Was der Rechner nicht abbildet
Der Rechner geht von einem einzigen Darlehen mit festem Zins aus. Förderdarlehen, Bausparverträge oder mehrere Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung musst du getrennt rechnen. Sondertilgungen kannst du mit dem Sondertilgungsrechner durchspielen, und für die Zeit nach der Zinsbindung hilft der Anschlussfinanzierung-Rechner. Prüfe außerdem, ob die Rate dauerhaft zu deinem Budget passt, auch mit Rücklagen für Instandhaltung; dabei hilft der Haushaltsrechner.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate für 360.000 € Darlehen?
Bei 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung 1.650 € im Monat.
Wie berechne ich die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Rechner zieht Monat für Monat den Tilgungsanteil der Rate von der Schuld ab. Im Beispiel bleiben nach 10 Jahren rund 273.940 € offen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Das hängt von Land, Bundesland und Maklervertrag ab. Rechne Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler für dein Objekt zusammen und trag den Prozentsatz ein.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld und desto kürzer die Laufzeit, aber desto höher die Rate. Die Tabelle im Text zeigt den Effekt.
Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
Geprüft am: