So rechnet der Anschlussfinanzierung-Rechner
Am Ende der Zinsbindung ist dein Immobilienkredit meist nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du neue Konditionen, entweder bei deiner bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen (Umschuldung). Der Rechner bestimmt die gleichbleibende Monatsrate, mit der die Restschuld in der von dir gewünschten Zeit vollständig zurückgezahlt ist:
Rate = Restschuld × i ÷ (1 − (1 + i)−n), mit Monatszins i = Sollzins ÷ 12 ÷ 100 und n = Jahre × 12.
Zusätzlich zeigt er die anfängliche Tilgung, die sich daraus ergibt, denn Banken fragen meist nach Zins und Tilgung in Prozent, und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung.
Beispiel: 200.000 € Restschuld, neuer Sollzins 3,8 %, schuldenfrei in 20 Jahren. Die neue Rate beträgt 1.190,99 €, das entspricht einer anfänglichen Tilgung von 3,35 %. Nach 10 Jahren neuer Zinsbindung sind noch 118.745,66 € offen. Hast du bisher 1.100 € gezahlt, steigt die Rate um 90,99 €. Das ist die Voreinstellung im Rechner.
Forward-Darlehen: Zins heute für später sichern
Mit einem Forward-Darlehen legst du die Konditionen für deine Anschlussfinanzierung schon Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindung fest. Dafür verlangen Banken einen Forward-Aufschlag, der meist pro Monat Vorlaufzeit berechnet wird. Den genauen Aufschlag nennt dir die Bank; trag ihn im Rechner ein. Der Rechner addiert Vorlaufzeit × Aufschlag zum Sollzins.
Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten pro Monat kommen 0,48 Prozentpunkte dazu, der Zins steigt im Beispiel auf 4,28 %. Die Rate liegt dann bei 1.241,67 €, also 50,68 € mehr pro Monat als ohne Aufschlag. Diesen Preis zahlst du als Versicherung gegen steigende Zinsen. Ob er sich lohnt, weißt du erst hinterher.
Neue Rate bei verschiedenen Zinssätzen
200.000 € Restschuld, schuldenfrei in 20 Jahren:
| Sollzins | Monatsrate | Anfängliche Tilgung | Zinsen über 20 Jahre |
|---|---|---|---|
| 2,50 % | 1.059,81 € | 3,86 % | 54.353,39 € |
| 3,00 % | 1.109,20 € | 3,66 % | 66.206,85 € |
| 3,50 % | 1.159,92 € | 3,46 % | 78.380,66 € |
| 4,00 % | 1.211,96 € | 3,27 % | 90.870,56 € |
| 4,50 % | 1.265,30 € | 3,09 % | 103.671,70 € |
| 5,00 % | 1.319,91 € | 2,92 % | 116.778,75 € |
Prolongation, Umschuldung oder Sondertilgung?
Deine Bank schickt dir vor Ablauf der Zinsbindung meist ein Angebot zur Verlängerung. Es lohnt sich, mit Angeboten anderer Banken zu vergleichen, denn schon wenige Zehntelprozent machen bei 200.000 € über Jahre einen spürbaren Unterschied. Bei einem Wechsel fallen in der Regel Kosten für die Übertragung der Grundschuld an. Wenn du Erspartes hast, kannst du zum Ende der Zinsbindung oft ohne Vorfälligkeitsentschädigung einen Teil zurückzahlen; was das bringt, zeigt der Sondertilgungsrechner. Für eine komplett neue Finanzierung mit Kaufpreis und Eigenkapital nimm den Baufinanzierungsrechner.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate für 200.000 € Restschuld über 20 Jahre?
Bei 3,8 % Sollzins 1.190,99 € im Monat.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Die Bank verlangt einen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten und 0,02 Prozentpunkten pro Monat steigt der Zins um 0,48 Prozentpunkte.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung, damit du Angebote vergleichen kannst. Ein Forward-Darlehen kann schon Jahre vorher abgeschlossen werden.
Woher kenne ich meine Restschuld?
Aus dem Tilgungsplan oder dem jährlichen Kontoauszug deines Darlehens. Der Baufinanzierungsrechner schätzt sie auch.
Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
Geprüft am: