Wie die Rate bei der Baufinanzierung entsteht
Bei Immobilienkrediten wird die Rate meist nicht über eine feste Laufzeit, sondern über die anfängliche Tilgung festgelegt. Die Jahresrate ist der Darlehensbetrag mal (Sollzins + anfängliche Tilgung). Geteilt durch 12 ergibt sich die Monatsrate:
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgungssatz) ÷ 100 ÷ 12
Die Rate bleibt gleich. Weil mit jeder Zahlung die Restschuld sinkt, werden die Zinsen kleiner, und der Tilgungsanteil steigt. Deshalb heißt es „anfängliche“ Tilgung: Nach einigen Jahren tilgst du deutlich mehr als am Anfang.
Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung. Die Monatsrate ist 300.000 × 5,5 ÷ 100 ÷ 12 = 1.375,00 €. Im ersten Monat sind davon 875 € Zinsen und 500 € Tilgung. Nach 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld noch 228.283,74 €. Bleibt der Zins gleich, ist das Darlehen nach 29 Jahren und 0 Monaten abbezahlt. Das ist die Voreinstellung im Rechner.
Welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?
Mit einer niedrigen Tilgung ist die Rate klein, aber die Schuld sinkt langsam, und die Gesamtlaufzeit wird lang. Eine höhere Tilgung kostet monatlich mehr, spart aber viel Zins. Für 300.000 € bei 3,5 % Sollzins:
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Gesamtlaufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € | 264.142 € | 43,1 Jahre | 280.990 € |
| 2 % | 1.250,00 € | 246.213 € | 34,5 Jahre | 216.741 € |
| 2 % | 1.375,00 € | 228.284 € | 29,0 Jahre | 177.593 € |
| 3 % | 1.625,00 € | 192.426 € | 22,2 Jahre | 131.406 € |
| 4 % | 1.875,00 € | 156.567 € | 18,0 Jahre | 104.695 € |
Die Gesamtlaufzeit in der Tabelle gilt nur, wenn der Zinssatz auch nach der Zinsbindung gleich bleibt. Das ist eine Annahme, keine Prognose.
Restschuld nach der Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins garantiert ist, häufig 10 oder 15 Jahre. Danach brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen. Je höher die Restschuld, desto stärker wirkt sich ein Zinsanstieg aus. Steigt der Zins nach 10 Jahren zum Beispiel um einen Prozentpunkt, kostet das auf 228.283,74 € Restschuld im ersten Jahr der Anschlussfinanzierung grob 2.283 € mehr Zinsen.
Sondertilgung
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen bis zu einer vereinbarten Grenze. Jeder Euro Sondertilgung senkt sofort die Restschuld, auf die künftig Zinsen anfallen. Im Rechner wird die Sondertilgung jeweils am Ende eines Jahres abgezogen. Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr sinkt die Restschuld im Beispiel nach 10 Jahren auf 169.472,86 € und die Gesamtlaufzeit auf 19 Jahre und 5 Monate.
Was der Rechner annimmt
Die Zinsen werden monatlich auf die Restschuld berechnet (Sollzins ÷ 12), die Rate wird monatlich nachschüssig gezahlt. Bereitstellungszinsen, Gebühren und die Kosten des Immobilienkaufs sind nicht enthalten. Für Ratenkredite mit fester Laufzeit und ohne Zinsbindung ist der Kreditrechner einfacher.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Rate mit anfänglicher Tilgung?
Darlehen mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch 100 und durch 12. 300.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergeben 1.375 € im Monat.
Was ist die Restschuld?
Der Teil des Darlehens, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und anschließend weiterfinanziert werden muss.
Warum steigt der Tilgungsanteil mit der Zeit?
Die Rate bleibt gleich, die Zinsen werden aber auf die sinkende Restschuld berechnet. Was an Zinsen wegfällt, fließt in die Tilgung.
Wie wirkt eine Sondertilgung?
Sie senkt die Restschuld sofort. Dadurch fallen ab dann weniger Zinsen an, und die Laufzeit verkürzt sich bei gleicher Rate.
Bleibt der Zins nach der Zinsbindung gleich?
Nicht unbedingt. Der Rechner nimmt das für die Gesamtlaufzeit an, tatsächlich gilt dann der Zins der Anschlussfinanzierung.
Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
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