Die drei Kennzahlen
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist schnell gerechnet und steht in vielen Inseraten, ist aber geschönt, weil weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt sind.
Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie zeigt, was die Immobilie auf dein gesamtes eingesetztes Kapital tatsächlich abwirft, bevor Finanzierung und Steuern ins Spiel kommen.
Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten du für die Immobilie bezahlst. Der Kehrwert entspricht der Bruttomietrendite: Faktor 25 heißt 4 % brutto.
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 €, dazu kommen 10 % Nebenkosten, also 25.000 €. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat, 10.800 € im Jahr. Du rechnest mit 1.200 € pro Jahr an Kosten, die du nicht umlegen kannst. Bruttomietrendite: 10.800 ÷ 250.000 = 4,32 %. Nettomietrendite: (10.800 − 1.200) ÷ 275.000 = 3,49 %. Kaufpreisfaktor: 250.000 ÷ 10.800 = 23,15. Das ist die Voreinstellung im Rechner.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Einen großen Teil der laufenden Betriebskosten kannst du über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben, sofern Gesetz und Mietvertrag das zulassen. Bei dir bleiben typischerweise:
- Verwaltungskosten (WEG-Verwaltung, gegebenenfalls Sondereigentumsverwaltung)
- Instandhaltung und Rücklage für Reparaturen
- Kontoführung, Rechtsschutz, eigene Versicherungen des Vermieters
- Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietern
Bei einer Eigentumswohnung findest du einen Teil davon im Wirtschaftsplan als nicht umlagefähiges Hausgeld. Was genau umlagefähig ist, hängt vom Land und vom Mietvertrag ab. Trag im Rechner die Summe ein, die du realistisch selbst tragen wirst.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 10.800 € Jahresmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 162.000 € |
| 20 | 5,00 % | 216.000 € |
| 23 | 4,32 % | 250.020 € |
| 25 | 4,00 % | 270.000 € |
| 30 | 3,33 % | 324.000 € |
| 35 | 2,86 % | 378.000 € |
Wie aussagekräftig ist die Mietrendite?
Die Nettomietrendite ist ein guter erster Filter, ersetzt aber keine vollständige Rechnung. Sie berücksichtigt nicht, wie du finanzierst: Mit einem Kredit kann die Rendite auf dein Eigenkapital höher oder niedriger sein, je nachdem, ob der Kreditzins unter oder über der Nettomietrendite liegt. Ebenso fehlen Steuern, Abschreibung, künftige Mieterhöhungen und die Wertentwicklung der Immobilie. Vergleiche die Nettomietrendite außerdem mit dem, was eine andere Anlage mit vergleichbarem Risiko bringen würde. Wie viel Kredit die Wohnung kostet, rechnest du mit dem Baufinanzierungsrechner.
Willst du selbst einziehen statt vermieten, hilft dir der Mieten-oder-Kaufen-Rechner bei der Entscheidung.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Mietrendite?
Brutto: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Netto: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten, mal 100.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet.
Welche Mietrendite ist gut?
Das hängt von Lage, Zustand, Finanzierung und Alternativen ab. Vergleiche die Nettomietrendite mit dem Kreditzins und mit anderen Anlagen.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein. Steuern, Abschreibung und Finanzierung sind nicht enthalten.
Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
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