Wie der Vergleich funktioniert
Die Frage „Mieten oder kaufen?“ lässt sich nur fair beantworten, wenn beide Seiten mit demselben Geld rechnen. Der Rechner stellt deshalb zwei Haushalte gegenüber, die gleich viel Eigenkapital und gleich viel monatliches Budget haben:
- Der Käufer steckt sein Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten und finanziert den Rest mit einem Annuitätendarlehen. Er zahlt jeden Monat die Kreditrate und die Eigentümerkosten (Instandhaltung, nicht umlegbare Kosten), die du als Prozentsatz des Kaufpreises pro Jahr angibst.
- Der Mieter legt das Eigenkapital zur angenommenen Rendite an und zahlt Miete, die jedes Jahr um die eingegebene Mietsteigerung wächst.
Wer in einem Monat weniger ausgibt, legt die Differenz zur angenommenen Rendite an. Das ist meist anfangs der Mieter; ist der Kredit abbezahlt oder die Miete stark gestiegen, wird es der Käufer. Am Ende vergleicht der Rechner das Vermögen: beim Käufer Wert der Immobilie minus Restschuld plus Depot, beim Mieter das Depot.
Beispiel: Wohnung für 350.000 € plus 10 % Nebenkosten, 80.000 € Eigenkapital. Das Darlehen beträgt 305.000,00 €, die Rate bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung 1.397,92 €. Eigentümerkosten 1 % pro Jahr, Wertsteigerung 1,5 % pro Jahr. Eine vergleichbare Wohnung kostet 1.200 € Kaltmiete, die jährlich um 2 % steigt. Die Geldanlage bringt 5 %. Nach 20 Jahren ist die Wohnung 471.399,25 € wert, die Restschuld beträgt 128.674,79 €. Der Käufer hat ein Vermögen von 343.761,01 €, der Mieter von 326.343,66 €. Das ist die Voreinstellung im Rechner.
Welche Annahmen den Ausschlag geben
Das Ergebnis hängt stark an wenigen Eingaben. Bringt die Geldanlage im Beispiel 7 % statt 5 %, liegt der Mieter mit 460.724,04 € vor dem Käufer mit 343.777,81 €. Steigt die Immobilie dagegen gar nicht im Wert, hat der Käufer nach 20 Jahren nur 222.361,76 €. Spiele deshalb mehrere Szenarien durch, besonders bei diesen Größen:
- Wertentwicklung der Immobilie: Sie ist unsicher und je nach Lage sehr unterschiedlich.
- Rendite der Geldanlage: Höhere erwartete Renditen gehen mit mehr Schwankung einher. Die Rechnung setzt außerdem voraus, dass der Mieter die Differenz wirklich jeden Monat anlegt.
- Verhältnis von Kaufpreis zu Miete: Je mehr Jahresmieten die Wohnung kostet, desto eher lohnt sich Mieten. Den Kaufpreisfaktor kannst du separat ausrechnen.
- Zeitraum: Wegen der Kaufnebenkosten braucht Kaufen meist viele Jahre, bis es sich rechnet.
Was der Rechner bewusst weglässt
Steuern auf Kapitalerträge, Steuern beim Verkauf, Kosten eines späteren Verkaufs, Förderungen und eine Anschlussfinanzierung zu anderem Zins sind nicht enthalten; der Zins wird über die ganze Zeit als fest angenommen. Die Eigentümerkosten bleiben als fester Euro-Betrag gleich. Nicht in Geld messbar sind Dinge wie Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung, Gestaltungsfreiheit oder die Flexibilität, als Mieter schnell umziehen zu können. Nutze das Ergebnis als Rechenbasis, nicht als Entscheidung.
Ob du dir den Kauf überhaupt leisten kannst, prüfst du mit dem Eigenkapitalrechner und dem Baufinanzierungsrechner.
Häufige Fragen
Ist Kaufen besser als Mieten?
Das hängt von Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Zins, Wertentwicklung, Anlagerendite und Zeitraum ab. Der Rechner zeigt das Ergebnis für deine Annahmen.
Warum legt der Mieter das Eigenkapital an?
Damit beide Seiten mit demselben Startkapital rechnen. Sonst würde man Äpfel mit Birnen vergleichen.
Was gehört zu den Eigentümerkosten?
Instandhaltung, Rücklagen, Verwaltung und andere Kosten, die ein Mieter nicht zahlt. Gib sie als Prozentsatz des Kaufpreises pro Jahr ein.
Sind Steuern berücksichtigt?
Nein, weder auf Kapitalerträge noch beim Verkauf der Immobilie.
Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
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