Wann fällt Spekulationssteuer an?
Der Begriff steht nicht im Gesetz. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Bei Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen ist ein Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. In der Praxis zählen die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung oder die Schlüsselübergabe.
Ausgenommen sind selbst genutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), und zwar in zwei Fällen:
- du hast die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, oder
- du hast sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Das müssen keine vollen drei Jahre sein: Einzug im Dezember 2024 und Verkauf im Januar 2026 reichen.
Hast du geerbt oder geschenkt bekommen, übernimmst du Anschaffungsdatum und Anschaffungskosten des Vorbesitzers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
So wird der Gewinn berechnet
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − in Anspruch genommene AfA) − Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Die Abschreibung, die du während der Vermietung steuerlich abgesetzt hast, erhöht also den Gewinn. Zu den Werbungskosten zählen vor allem Maklerprovision und Notarkosten des Verkaufs.
Beispiel: Wohnung gekauft am 1. März 2020 für 300.000 € inklusive Nebenkosten, vermietet, 30.000 € AfA abgesetzt. Verkauf am 1. September 2026 für 400.000 €, 5.000 € Verkaufskosten. Gewinn: 400.000 − (300.000 − 30.000) − 5.000 = 125.000 €. Mit einem persönlichen Steuersatz von 35 % fallen 43.750 € Einkommensteuer an. Wartet der Verkäufer bis nach dem 1. März 2030, ist der Gewinn steuerfrei.
Freigrenze von 1.000 €
Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres weniger als 1.000 € beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei genau 1.000 € oder mehr ist der volle Gewinn steuerpflichtig. Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften zählen mit, etwa aus Gold, das du nicht länger als ein Jahr gehalten hast (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Deshalb kannst du sie im Rechner zusätzlich angeben.
Welcher Steuersatz gilt?
Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Einkommensteuertarif besteuert, es gibt keinen Sondersteuersatz. Der Rechner nimmt vereinfachend deinen Grenzsteuersatz für den gesamten Gewinn. Bei hohen Gewinnen steigt der Satz innerhalb des Gewinns, und Solidaritätszuschlag sowie Kirchensteuer können hinzukommen. Für eine erste Einschätzung deines Steuersatzes hilft der Brutto-Netto-Rechner.
Verluste
Ein Verlust aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Frist darf nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG). Mit Gehalt oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht verrechnen.
Häufige Fragen
Wann muss ich beim Hausverkauf Spekulationssteuer zahlen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und du die Immobilie nicht selbst bewohnt hast, weder durchgehend noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, zusammen mit deinem übrigen Einkommen.
Gibt es einen Freibetrag?
Es gibt eine Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
Zählt bei geerbten Immobilien die Haltedauer des Erblassers?
Ja. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dir die Anschaffung durch den Erblasser oder Schenker zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Der Rechner nutzt einen einheitlichen Steuersatz und ersetzt keine Steuerberatung.