Kaufnebenkosten-Rechner für Haus und Wohnung

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Zum Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf in Deutschland drei große Posten. Nur einer davon steht fest, die anderen hängen von deinem Vertrag ab:

• Grunderwerbsteuer: gesetzlicher Satz deines Bundeslands auf den Kaufpreis, zwischen 3,5 % und 6,5 %. Der Rechner setzt den am 21. Oktober 2026 geltenden Satz automatisch ein. Details stehen im Grunderwerbsteuer-Rechner.
• Notar und Grundbuch: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen mit dem Geschäftswert (§ 34 GNotKG, Tabelle B). Wie viele Gebühren anfallen, hängt vom Ablauf ab: Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden, Eintragung einer neuen Grundschuld für die Bank. Deshalb trägst du hier den Prozentsatz ein, der sich aus dem Kostenvoranschlag deines Notars ergibt. Die vorbelegten 2 % sind nur ein Rechenbeispiel.
• Maklerprovision: frei verhandelbar. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt aber: Haben beide Seiten den Makler beauftragt, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an dich weitergeben, und erst nachdem er seinen Teil bezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).

So rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Landessatz, auf volle Euro abgerundet. Notar und Grundbuch = Kaufpreis × eingegebener Prozentsatz. Makler = Kaufpreis × eingegebener Prozentsatz. Die Summe aller drei Posten sind die Kaufnebenkosten; Kaufpreis plus Nebenkosten ergeben die Gesamtkosten, die du finanzieren musst.

Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten

Banken beleihen in der Regel nur den Wert der Immobilie. Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Ernstfall verwerten könnte. Wer sie mitfinanziert, braucht einen höheren Kredit im Verhältnis zum Objektwert und zahlt meist einen Zinsaufschlag. Wie stark sich ein paar Zehntelprozent auf die Rate auswirken, zeigt der Kreditrechner.

Nebenkosten senken: was wirklich geht

• Inventar separat ausweisen: Für mitverkaufte bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Preis im Vertrag realistisch ausgewiesen ist.
• Ohne Makler kaufen: Bei Privatverkäufen entfällt die Provision vollständig.
• Kauf in der Familie: Käufe von Eltern, Kindern oder vom Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG). Notar und Grundbuch bleiben.
• Notarkosten: Die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sparen kannst du nur, indem du überflüssige Schritte vermeidest, etwa eine zweite Grundschuldbestellung.

Nebenkosten bei vermieteten Immobilien

Kaufst du zur Vermietung, gehören Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zu den Anschaffungskosten. Den Anteil, der auf das Gebäude entfällt, schreibst du zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises ab. Beim späteren Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöhen diese Kosten die Anschaffungskosten und senken den Gewinn, siehe Spekulationssteuer-Rechner.

Häufige Fragen

Hinweis: Die Seite und das Ergebnis des Rechners dienen nur zur Information und sind keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.